פיצויי ירידת ערך לפי סעיף 197 – בין ציפייה תכנונית לזכות קניינית
פסק הדין בעניין עמ"נ הצלחת יחזקאל, אסא וטוויג נגד הוועדה המקומית ראשון לציון, עוסק באחת הסוגיות המורכבות והמרכזיות בתחום דיני התכנון והבנייה – שאלת הזכות לפיצוי בגין ירידת ערך מקרקעין מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
עמ"נ 67278-12-23 הצלחת יחזקאל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון | עמ"נ 26886-01-24 אסא ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון | עמ"נ 67381-12-23 טוויג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון – פסק דינה של כב' השופטת יעל טויסטר ישראלי בנושא פיצויי ירידת ערך, ציפייה תכנונית והיקף זכויות בנייה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
המקרה עסק בבעלי זכויות בחלקה גדולה בראשון לציון, אשר טענו כי תכנית רצ/61 פגעה באופן משמעותי בזכויותיהם, בין היתר באמצעות צמצום זכויות הבנייה והגדלת שטחי הציבור וההפקעות. מנגד, הוועדה המקומית והשמאי המייעץ סברו כי מדובר דווקא בתכנית משביחה, או לכל הפחות כזו שאינה גורמת לירידת ערך המזכה בפיצוי.
מהו סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה?
סעיף 197 לחוק קובע כי בעל מקרקעין זכאי לפיצוי כאשר תכנית פוגעת בשווי מקרקעיו, שלא בדרך של הפקעה. מטרת הסעיף היא ליצור איזון בין האינטרס הציבורי לקדם תכנון ופיתוח לבין ההגנה על זכות הקניין של הפרט.
בתי המשפט חזרו לאורך השנים על כך שפגיעה תכנונית אינה חייבת להיות הפקעה מלאה של הקרקע. גם צמצום זכויות בנייה, שינוי ייעוד, מגבלות תכנון או הגדלת שטחי ציבור – עשויים להקים זכות לפיצוי כאשר נגרמת ירידת ערך ממשית.
השאלה המרכזית: מה היה מצפה “קונה סביר”?
אחת הסוגיות המרכזיות בפסק הדין הייתה כיצד יש להעריך את שווי הקרקע במצב הקודם – כלומר לפני אישור התכנית הפוגעת.
ועדת הערר והשמאי המייעץ קבעו כי לא ניתן היה להניח שבעלי הקרקע יוכלו לממש את מלוא זכויות הבנייה מכוח התכנית הישנה (רצ/1/1) ללא הכנת תכנית מפורטת חדשה הכוללת איחוד וחלוקה, דרכים, שטחי ציבור ותשתיות.
למעשה, נקבע כי “קונה סביר” היה מביא בחשבון כי בעתיד יידרשו הפרשות נוספות לצורכי ציבור, הפחתת זכויות מסוימת ותכנון מפורט נוסף. לכן, לשיטת ועדת הערר, שווי הקרקע במצב הקודם היה נמוך יותר מכפי שטענו בעלי הקרקע.
תכנית כתמים – לא תמיד ניתן לממש זכויות באופן מיידי
בית המשפט קיבל את העמדה כי תכנית רצ/1/1 הייתה ביחס לחלקה הרלוונטית “תכנית כתמים” – כלומר תכנית כללית ומתארית שאינה מספקת תכנון מפורט מלא לצורך הוצאת היתרי בנייה בפועל.
המשמעות המעשית היא שלא די בכך שתכנית מסמנת ייעוד למגורים או מעניקה זכויות בנייה תיאורטיות. לעיתים, מבחינה שמאית ותכנונית, יש לבחון האם ניתן באמת לממש זכויות אלו ללא הליך תכנוני נוסף.
מדובר בסוגיה בעלת משמעות עצומה בפרויקטים רחבי היקף, מתחמי איחוד וחלוקה, קרקעות במושע ושטחים בלתי מפותחים.
היכן בית המשפט כן התערב?
לצד זאת, בית המשפט קבע כי ועדת הערר הרחיקה לכת כאשר הניחה שבמסגרת התכנון העתידי צפויה הפקעה נוספת של כ-50% מהשטח הסחיר מעבר להפקעות שכבר בוצעו בעבר.
בית המשפט קבע כי אמנם ניתן להניח שקונה סביר היה צופה הפרשות מסוימות לצורכי ציבור במסגרת תכנון מפורט, אך אין הצדקה לקבוע באופן גורף וצפוי מראש הפקעה נוספת כה משמעותית ללא בסיס תכנוני מספק.
בנקודה זו נקבע כי החלטת ועדת הערר אינה עומדת במבחן הסבירות ואינה מתיישבת עם ההלכה הפסוקה.
המשמעות המעשית לבעלי מקרקעין
פסק הדין מדגיש עד כמה בחינת ירידת ערך לפי סעיף 197 היא בחינה מורכבת, שאינה מסתכמת רק בהשוואה טכנית של מספר יחידות דיור לפני ואחרי תכנית.
בפועל, נדרש לבחון בין היתר:
- מה הייתה רמת הוודאות התכנונית ערב אישור התכנית;
- האם ניתן היה לממש את הזכויות בפועל;
- מה הייתה הציפייה הסבירה של השוק;
- האם נדרשה תכנית מפורטת נוספת;
- אילו הפקעות או הפרשות ניתן היה לצפות מראש;
- ומהי ההשפעה הכלכלית האמיתית של השינוי התכנוני על שווי הקרקע.
מדובר בתחום המחייב שילוב בין הבנה משפטית, תכנונית ושמאית כאחד.
כמובן שכל מקרה נבחן לגופו, בהתאם למאפייני המקרקעין, ההיסטוריה התכנונית והמצב הסטטוטורי החל על הנכס, והאמור אינו מהווה ייעוץ משפטי או שמאי.
