הצורך לבצע השוואה לנכסים הדומים מבחינת ייעוד ושימוש בפועל בעת הערכת שווי

סקירה של פסק דין שניתן בהמ"ש המחוזי בת"א (חי) 41660-07-21 חברת דואר ישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב יישובי הברון, פורסם בנבו, מיום 15/08/2024

מבוא

בפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב במסגרת תיק חי" 41660-07-21, נדונה שאלת ההשוואה בין ייעודי קרקע שונים בעת בחינת שוויו של מבנה ציבור. פסק הדין מדגיש את הצורך לבצע השוואה לנכסים דומים מבחינת ייעוד ושימוש בפועל ולא להסתמך על השוואה לנכסים המיועדים למגורים, גם אם הם מצויים בסמיכות לנכס הנדון.

הכרעת בית המשפט

בית המשפט פסק כי מטרת גישת ה"השוואה העקיפה" היא לשקף שווי אמיתי של קרקע או מבנה ציבור באופן הקרוב ככל האפשר למציאות. בהתאם לכך, על השמאי לבצע השוואה לנכסים הדומים מבחינת ייעוד ושימוש בפועל לנכס הציבורי המופקע. בפסק הדין צוין כי:

"יוקדם ויודגש כי כעולה בבירור מההנחיות, גם מטרת גישת ה'ההשוואה העקיפה', היא לשקף שווי אמיתי של קרקע/מבנה שייעודו מבני ציבור, קרוב ככל האפשר למציאות, ובהתאם נדרש מהשמאי לערוך השוואה עם נכסים/קרקעות שיהיו דומים ככל האפשר לנכס הציבורי המופקע."

עוד נקבע כי נכסים בעלי ייעוד מסחרי עשויים להיות רלוונטיים להשוואה, אך נכסים בעלי ייעוד למגורים אינם יכולים לשמש בסיס להשוואה, מאחר ולא ניתן לעשות בהם את אותו שימוש שנעשה בנכס נשוא התביעה:

"אציין כי ייתכן שגם נכסים שייעודם מסחרי אחר יכלו למלא אחר הוראות ההנחיות אולם בכל מקרה ברור הוא כי נכס שייעודו 'מגורים' אינו יכול לשמש כבסיס להשוואה, מאחר ובשום מקרה לא ניתן לעשות בנכס מגורים את אותו שימוש שנעשה על ידי החברה בנכס נשוא התביעה."

שיקולים בבחינת ההשוואה

בית המשפט עמד על כך שהשוואה לנכסים בייעוד מגורים התבססה על מיקום בלבד ולא על אפשרות לשימוש דומה:

"למעשה עיון בשמאות החברה מעלה כי ההנמקה היחידה שהביא שמאי החברה להשוואה לנכסים בייעוד מגורים היה 'לאור העובדה כי הנכס הנדון ממוקם בלב שכונת מגורים המאופיינת בבתי מגורים צמודי קרקע, יש להעריך את שוויו בהתאמה משווי מגורים צמ"ק בסביבה, כפי שחושב לעיל', ולעמדתי הנמקה זו אינה יכולה להתקבל ממספר טעמים."

נימוקים

שלושת הנימוקים העיקריים שניתנו לדחיית גישת השמאות שהוצגה:

1. השוואה המבוססת על מיקום בלבד – מנוגדת להנחיות, הדורשות השוואה לנכסים בעלי ייעוד דומה.
2. הערכת הסביבה – הנכס לא מוקף בנכסי מגורים בלבד, אלא גם במבני ציבור כגון גני ילדים, בית כנסת, בית ספר, משרדי מועצה מקומית ואולם ספורט.
3. קיומם של נתוני השוואה מתאימים – קיימים נכסים בייעוד משרדים המאפשרים ביצוע השוואה מתאימה.

סיכום

פסק הדין מדגיש את הצורך לבצע השוואה לנכסים הדומים מבחינת ייעוד ושימוש בפועל בעת הערכת שווי של מבני ציבור.

קישור לפסק הדין באתר נבו