בחודש דצמבר 2023 פורסם תיקון משמעותי לתקנות התכנון והבנייה, שמטרתו לייעל את תהליכי התכנון והאישור ולהכין את הקרקע לעידן החדש של תכנון נפחי. המאמר סוקר את עיקרי התיקון, את הגמישות החדשה שניתנה למוסדות התכנון ואת ההנחיות שחשוב להכיר כבר עכשיו – הן למתכננים והן ליזמים.
מה השתנה בתקנות?
התיקון האחרון לתקנות מביא שינוי יסודי באופן שבו נקבעים שטחי הבנייה בתכניות. בין עיקרי השינוי:
- אפשרות לקבוע שטחים מתחת למפלס הכניסה ומעליו – בנפרד.
- גמישות בקביעת השטחים המותרים לבנייה:
- ניתן לקבוע שטחי בנייה ללא הפרדה בין שטח עיקרי לשטח שירות.
- לחלופין, ניתן לקבוע שטחים עם הפרדה, כמקובל בעבר.
המשמעות היא שלמוסדות התכנון ניתן כיום שיקול דעת רחב יותר, המאפשר התאמה מדויקת יותר לצרכים תכנוניים.
תכנון נפחי – העתיד כבר כאן
אחת ממטרות התיקון היא להיערך למעבר לתכניות נפחיות – תכניות שמבוססות על שטחים כוללים במקום פירוט לפי שימושים. מדובר בגישה שמובילה להפחתת רגולציה, קיצור זמני רישוי וייעול תהליכים. המהלך יתממש במלואו עם הפעלת מערכות הדור הבא של מינהל התכנון, אך כבר כיום תכניות רבות מאמצות את עקרונותיו.
הנחיות חדשות לקביעת שטחי בנייה כוללים בתכניות
- קליטת תכנית חדשה או תכנית שטרם הוחלט להפקידה
כאשר אין הצדקה תכנונית להפריד בין שטח עיקרי לשטחי שירות, לשכת התכנון תנחה לקבוע את הזכויות בשטח כולל. הנחיות מרכזיות:
- קביעה נפרדת של שטחים מעל ומתחת לקרקע.
- התאמה בין השימושים לבין אזורי התכנון.
- בתכניות לקראת הפקדה – עדכון ההחלטה כך שתשקף שטחים כוללים.
- תכניות בתהליך – מהפקדה ועד תוקף
מערכת מבא"ת תומכת כיום בשטח כולל לכל שימוש. אם אין הצדקה להפרדה:
- ניתן להמליץ על עדכון התכנית.
- יש לשקול את השפעת העיכוב ואת הצורך בהחלטת מוסד התכנון.
- שינוי מהותי עשוי לדרוש פרסום נוסף לפי סעיף 106(ב) לחוק.
כללים לשימוש נכון בקביעת שטחי בנייה כוללים
תכנון למגורים
בעת קביעת שטח למגורים יש להבטיח:
- קביעה של מספר יחידות ותמהיל מגורים.
- חישוב נכון של שטחי הדירות, כולל גרעין ושטחים נלווים.
עד כה, הפרדה בין שטח עיקרי לשטחי שירות יצרה נטייה "להכביר" שטחי שירות מתוך הנחה שלא ינוצלו במלואם. כעת, יש להבטיח גמישות תכנונית שתאפשר ניצול מיטבי במסגרת הרישוי.
שימושי משנה – רק כשיש הצדקה
במקרים מסוימים יש צורך תכנוני לקבע שימושי משנה, לדוגמה:
תכנית למגורים המייעדת דירות קטנות, יכולה לקבוע הוראה שלפחות XXX מ"ר יוקצו לשטח כללי (כגון מועדון דיירים).
יש להפעיל שיקול דעת – הוראות אלה לא נדרשות לשימושים נלווים שמוסדרים בתקנות.
המסר למתכננים וליזמים: לחשוב קדימה
המעבר לתכנון נפחי הוא לא רק עניין טכני – הוא שינוי תפיסתי. ככל שנקדים לאמץ את הגישה, כך נוכל ליהנות מתכנון יעיל יותר, מותאם למציאות התכנונית המשתנה, ומקל על יישום וביצוע בפועל.
תפקיד שמאי המקרקעין בעידן התכנון החדש
התיקון לתקנות משנה גם את האופן שבו נדרש שמאי המקרקעין לנתח ולכמת זכויות בנייה. בתכניות המבוססות על שטחי בנייה כוללים, נדרשת הבנה מעמיקה של הגמישות התכנונית החדשה ושל השלכותיה על שווי המקרקעין, יכולת המיצוי וניצול הזכויות בעתיד. שמאי המקרקעין מפעיל שיקול דעת מקצועי הן בהיבט התכנוני – כגון הבחנה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות, והן בהיבט הכלכלי – לרבות בחינת השפעת התכנון הנפחי על כדאיות פרויקטים.
עדכון התקנות משליך גם על ההיבטים השמאיים – החל בשומות לצורכי מיסוי מקרקעין, דרך שומות היטל השבחה וכלה בניתוחים כלכליים בשלב קידום התכנון. לכן, שילוב מוקדם של שמאי מקרקעין בתהליך התכנון הוא חיוני למיצוי הפוטנציאל ולגיבוש אסטרטגיה מיטבית במסגרת הרגולציה החדשה.
לסיכום
התיקון לתקנות התכנון והבנייה מציב רף חדש של גמישות ויעילות. קביעת שטחי בנייה כוללים, צמצום בירוקרטיה והכנה לתכנון נפחי – כל אלה הם צעדים משמעותיים לעבר מערכת תכנון מתקדמת ואיכותית יותר. זה הזמן להכיר את השינויים וליישם אותם בתכנון הבא.
