פתיח
בעידן שבו הביקוש לדיור נמצא בעלייה מתמדת, המחוקק הישראלי מתמודד עם הצורך באיזון בין פיתוח אזורי מגורים לבין שמירה על תכנון עירוני תקין. אחד הפתרונות שמוצעים בתחום התכנון והבנייה הוא מתן הקלות להוספת יחידות דיור במגרשים צמודי קרקע. מאמר זה סוקר את עיקרי ההוראות שנקבעו בהקשר זה.
הקלות לבנייה של יחידת דיור נוספת
על פי התיקון לחוק בהת"כ , ועדה מקומית רשאית לאשר תוספת של יחידת דיור למגרש צמוד קרקע (בתנאים), מעבר למספר היחידות המותר בתוכנית החלה על אותו מגרש. ההקלה יכולה להתבצע על ידי פיצול יחידת הדיור הקיימת או באמצעות הוספת יחידת דיור נוספת, ולעיתים אף שילוב של שתי האפשרויות.
תנאים למתן הקלה
על מנת לקבל את ההקלה, יש לעמוד במספר קריטריונים מרכזיים:
- גודל יחידת הדיור הקיימת – פיצול אפשרי רק אם שטח היחידה הקיימת הוא לפחות 120 מ"ר.
- תוספת שטח בנייה – במקרה של תוספת שטח, היא לא תעלה על 45 מ"ר, כולל שטח מרחב מוגן (ממ"ד).
- שטח מינימלי של היחידה החדשה – לא יפחת מ-45 מ"ר, כולל מטבח, שירותים וכניסה נפרדת.
- עמידה בדרישות מיגון – נדרש לכלול ממ"ד אלא אם ניתן פטור בהתאם לחוק ההתגוננות האזרחית.
- התוכנית החלה על המגרש – יש לוודא שהתוכנית הרלוונטית נכנסה לתוקף לפני 7 באוגוסט 2017.
- התאמה למגבלות מקומיות – ההקלה לא תהיה אפשרית אם היא חורגת ממגבלות שנקבעו על ידי הוועדה המקומית או אם המגרש נמצא באזור השפעה של תשתיות מטרו.
סמכויות הוועדה המקומית
לוועדה המקומית סמכות לקבוע את מספר יחידות הדיור המרבי שניתן להוסיף בהתאם לתשתיות הקיימות, מוסדות הציבור והשטחים הפתוחים. החלטות הוועדה חייבות בפרסום פומבי, וניתן לערור עליהן בפני ועדת הערר בתוך 30 יום.
היטל השבחה לפיצול
שיעור היטל ההשבחה יעמוד על 34% מההשבחה
תשלום ההיטל המופחת יתבצע בשני מועדים:
- מחצית מההיטל המופחת תשולם בעת קבלת ההיתר, אשר לא ניתן היה לתיתו אלמלא מתן ההקלה.
- יתרת ההיטל המופחת תשולם בעת מימוש הזכויות במקרקעין, כהגדרתו בפסקה (3) להגדרת "מימוש זכויות" שבתוספת השלישית, לאחר מתן ההקלה.
השלכות על היתרי בנייה והשימוש ביחידות הדיור
על פי ההוראות, יחידות דיור שנוספו במסגרת הקלה ישמשו להשכרה בלבד או למגורי קרוב משפחה, ולא ניתן יהיה למכור אותן בנפרד או לשנות את השימוש בהן ללא היתר מיוחד. בנוסף, אם שטח היחידה הנוספת אינו עולה על 60 מ"ר, לא יידרשו מקומות חניה נוספים בתחומי המגרש, אך הוועדה רשאית לדרוש השתתפות במימון חניה ציבורית סמוכה.
תפוגה
הוראות סעיף זה יחולו לגבי בקשה להקלה ליחידת דיור נוספת, אשר הוגשה לוועדה המקומית לפני יום ה' בסיוון התשפ"ה (1 ביוני 2025) או עד המועד שנקבע לפי סעיף 60(ג) לחוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו־2022), התשפ"ב-2021, לפי המאוחר מביניהם,
המחוקק מעדכן את סעיף התפוגה מפעם לפעם.
סיכום
הקלות אלו מהוות כלי חשוב להתמודדות עם מצוקת הדיור בישראל, תוך שמירה על האיזון הנדרש בין ציפוף עירוני לבין שימור איכות החיים. עם זאת, אישורן מותנה בעמידה בתנאים קפדניים שנועדו להבטיח את התאמת הפתרון לתכנון העירוני הכולל.
אם אתם שוקלים להוסיף יחידת דיור למגרש שלכם, מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע לרבות שמאי מקרקעין ולבחון היטב את הדרישות הרגולטוריות והיבטי המס המלאות החלות באזורכם.
